Depuis la crise financière de 2008, il a été de plus en plus difficile de se qualifier pour un prêt hypothécaire au Canada. Avec une nouvelle limite de la période maximale d’amortissement (maintenant à 25 ans), et la hausse du prix des logements dans diverses régions du pays, de nombreux premiers acheteurs sont obligés d’attendre plus longtemps et d’économiser davantage avant de pouvoir se permettre de participer dans le marché immobilier.
À une époque où plus de Canadiens se tournent vers le travail autonome soit à temps plein ou à temps partiel, résultat d’un marché de l’emploi en difficulté, ils doivent également être en mesure de prouver leur salaire et si oui ou non leur revenu s’avère durable. Justement, que faut-il pour qu’un travailleur autonome se qualifie pour une hypothèque ?
1. Prouver votre revenu
Le travail autonome est une arme à double tranchant. D’une part, il est possible de profiter de la liberté de travailler pour soi et de fixer ses propres tarifs. D’autre part, prouver la viabilité de son revenu devient très difficile, surtout quand il s’agit de s’adresser aux banques. Les salariés qui demandent un prêt hypothécaire peuvent prouver leur revenu grâce auxles feuillets T4 et quelques bulletins de salaire récents. Pour les travailleurs indépendants, ce n’est pas si simple.
Que vous soyez propriétaire d’une petite entreprise ou pas, le fait que vous n’avez pas de feuillet T4 pour prouver votre revenu signifie que votre prêteur doit se fier sur votre revenu déclaré. Le revenu déclaré est le montant que vous prétendez gagner et, que vous aurez besoin prouver. Quand vous demandez un prêt hypothécaire, vous devez être prêt à fournir les documents suivants :
- Vos déclarations de revenus et vos avis de cotisation pour les deux à trois années précédentes
- Les états financiers de votre entreprise
- La preuve que votre TVQ/TPS est payée (en totalité !)
- Vos contrats montrant les revenus attendus pour les années à venir
- Votre crédit personnel et celui de votre entreprise
2. Votre ratio de dette
En plus d’exiger la preuve de votre revenu, votre prêteur examinera vos dépenses et vos revenus pour déterminer le maximum montant du prêt qu’il peut vous accorder en hypothèque. Il se basera sur deux ratios de dettes pour répondre aux questions : combien vous pouvez vous permettre de payer chaque mois ? Et puis combien vous pouvez vous permettre d’encaisser comme dettes supplémentaires ? C’est là que ça devient important d’obtenir les états financiers, avant même de songer à obtenir une pré-approbation ou magasiner pour le meilleur taux hypothécaire.
Pour les travailleurs autonomes, il peut être encore plus important d’avoir moins de dettes que pour un salarié, de sorte que vous allez pouvoir vous qualifier plus facilement pour un prêt. C’est aussi une bonne idée d’examiner votre côte de crédit avant de vous engager dans ce processus, dans le cas où il y aurait des erreurs à votre dossier qui ont besoin d’être rectifiées…
3. Votre plan B
Enfin, si votre prêteur semble réticent à vous accorder une hypothèque, il y a quelques autres options qui peuvent vous aider à conclure l’affaire. D’abord, vous pouvez attendre et épargner davantage, pour augmenter le montant de votre acompte. Vous pouvez également prouver que les actifs que vous détenez sont bien les votre. Et l’option la moins favorable pour la plupart des acheteurs, mais qui fonctionne souvent, c’est d’obtenir un cosignataire profitant d’un statut de salarié.
Alors qu’il peut être plus difficile pour les travailleurs autonomes de se qualifier pour un prêt hypothécaire, il y a certains prêteurs qui ont des exigences de qualification plus souples que d’autres.
Par exemple, certains prêteurs peuvent exiger une preuve de plus sur le revenu déclaré. Et certains prêteurs peuvent être disposés à négliger votre revenu déclaré en échange d’un acompte de 30% ou plus. Si vous êtes un travailleur autonome, la chose la plus importante à retenir est de garder tous vos documents, vos contrats de travail, etc en ordre, au cas où vous ayez à présenter l’un d’eux au cours de votre processus de pré-approbation.